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Você sabia que dá pra fazer a portabilidade do crédito imobiliário? Sabia que você pode economizar milhares de reais com essa mudança?

Neste post falarei de:

Com o ciclo de queda da taxa Selic, caíram também os juros do crédito imobiliário. Ou seja, uma boa notícia pra quem já tem ou pretende fazer um financiamento imobiliário.

Isso porque, se em 2017 os juros dessa modalidade de crédito rondava a faixa de 11%, hoje é possível encontrar facilmente taxas abaixo de 7%.

Além disso, a portabilidade do crédito imobiliário também cresceu, devido às condições mais atrativas oferecidas pelos concorrentes. Ainda assim, vários brasileiros que financiaram imóveis quando a taxa estava acima dos dois dígitos seguem pagando taxas acima da média de mercado.

Aliás, com a portabilidade de crédito, é possível trocar a dívida com outro banco que ofereça taxas menores. Em suma, como esses financiamentos são grandes e longos, qualquer pequena alteração pode gerar economias de milhares de reais.

Em outras palavras, você não precisa ficar preso à taxa fixada no momento da compra do imóvel por todo o prazo do financiamento, pois existe a portabilidade do financiamento imobiliário.

O que é?

A portabilidade de crédito imobiliário é a transferência da dívida. Isto é, a pedido do cliente, uma instituição financeira ou banco passa o financiamento para outra. O objetivo dessa transferência é obter taxas e juros mais vantajosos em relação ao contrato original.

Ao fazer a portabilidade, o contrato original é liquidado antecipadamente. Ou seja, o saldo devedor é pago pela nova instituição financeira, sem a participação do cliente. Assim, o novo financiamento mantém o valor e prazo do contrato original, mas a taxa de juros pode ser negociada.

Em outras palavras, você troca uma dívida onde você pagava altas taxas de juros por uma nova dívida, nas mesmas condições. Mas, com uma taxa de juros mais atrativa.

Como surgiu?

No ano de 2006, a princípio, foi criada a regulamentação nº 3.401/2006 do Banco Central. Ela permitiu a migração da dívida de um banco para outro com a finalidade de obter taxas menores, sem cobrança de custos pela transferência.

Posteriormente, em 2013, as regras foram aprimoradas com a resolução nº 4.292. Ela impôs o prazo de até cinco dias úteis para que o banco informe os detalhes da dívida a ser portada.

Apesar de ser uma regulamentação antiga, muita gente ainda paga mais do que deveria.

Dados sobre portabilidade

De acordo com o Relatório de Economia Bancária do Banco Central de 2019, 570 mil financiamentos ainda têm taxas acima de 10% ao ano no Brasil. No entanto, hoje é possível encontrar taxas menores que 7%.

A falta de informação, contudo, é a principal razão para tantos brasileiros ainda perderem dinheiro com juros altos. Isso porque, em muitos casos, o cliente não sabe nem qual é a taxa paga no financiamento.

Por isso que, se você possui um financiamento longo ou com taxas de juros altas, vale a pena fazer a portabilidade do crédito imobiliário.

Quando vale a pena?

Para saber quando vale a pena fazer a portabilidade, é preciso fazer uma simulação. Assim, o custo efetivo total da dívida atual é comparado com o de outros bancos.

Segundo a regra criada pelo professor de economia e negócios imobiliários da FGV (Fundação Getúlio Vargas), Alberto Ajzental, se acaso o custo do novo banco for 0,5% menor que do atual, vale transferir a dívida.

Não apenas a diferença entre taxas de juros e valor da parcela deve ser analisada, como também eventuais cobranças de tarifa, custos adicionais com cartório e o prazo remanescente.

Tarifas e Custos

De acordo com o Banco Central, se você ainda não for cliente da nova instituição financeira, ela pode cobrar uma tarifa de confecção de cadastro para início de relacionamento.

Há também custos oriundos de transações cartoriais, como o novo contrato de alienação fiduciária, por exemplo, no qual deve ser pago em torno de R$ 3 mil.

Alguns bancos, por certo, podem requerer uma nova avaliação do imóvel financiado com valores atualizados, que pode variar de R$ 3,1 mil a R$ 3,5 mil, o que, algumas vezes, acaba deixando a negociação desvantajosa.

Contudo, de acordo com a regulamentação nº 3.401/2006 feita pelo Bacen, os custos relacionados à troca de informações e à transferência de recursos entre as instituições proponente e credora original não podem ser repassados ao devedor.

Além do mais, o novo banco não pode obrigar o usuário a abrir uma conta corrente apenas porque vai acolher sua dívida.

Caso isso ocorra, a pessoa deve imediatamente procurar o Programa de Proteção e Defesa do Consumidor (Procon) e denunciar a instituição financeira.

Simulação de economia

Para se ter uma ideia da economia, suponha um financiamento de um saldo devedor de R$200 mil que ainda faltam 120 parcelas.

Nesse cenário, uma redução de 1% na taxa de juros, diminui cerca de R$13 mil o custo do financiamento.

Mantendo as mesmas condições, porém supondo que ainda faltassem 240 parcelas, a economia subiria para mais de R$ 30 mil.

Parcelas restantes0,50%1,00%1,50%
120R$6.606R$13.138R$19.596
180 R$10.936R$21.732R$32.350
240R$15.786R$31.340R$46.654
Fonte: Cálculos de Alberto Ajzental

Por isso, faça a simulação do seu financiamento, pois você pode estar perdendo uma grande chance de reduzir o valor pago no seu financiamento.

Como fazer a portabilidade do crédito imobiliário?

1) Levantar informações

Caso você esteja decidido a fazer a portabilidade do crédito imobiliário, o primeiro passo é pedir ao seu banco um documento com as informações sobre o financiamento. O banco tem dois dias úteis para disponibilizá-las.

Nesse documento, você terá acesso ao prazo restante de pagamento, valor das parcelas e a soma total que ainda falta ser paga, o chamado saldo contratual.

Também terá acesso ao custo efetivo total, ou seja, o valor que realmente importa para a decisão de fazer a portabilidade.

2) Pesquisar melhores taxas

De posse destas informações, procure outras instituições com condições mais vantajosas e solicite uma simulação de portabilidade.

Aliás, você pode até mesmo fazer de forma online, através dos simuladores no site dessas instituições.

3) Solicitar a portabilidade

Se a proposta for vantajosa e você solicitar a transferência da dívida, a nova instituição analisará sua documentação e seu perfil de crédito. Porém, o antigo credor poderá apresentar uma contraproposta em até cinco dias a fim de manter a sua dívida com ele.

Caso você aceite a contraproposta, o próprio banco registra o encerramento da portabilidade e você segue na instituição original. Entretanto, pagando menos.

Caso contrário, no entanto, a instituição financeira antiga não pode atrapalhar ou interferir nas negociações com a nova.

4) Avaliar imóvel e transferir de recursos

Em seguida, o novo banco pode solicitar a avaliação do imóvel, antes de emitir o novo contrato. Depois que o contrato é assinado, a instituição que vai receber a portabilidade, transfere automaticamente os recursos para a instituição original.

Desse modo, é realizada a liquidação antecipada da dívida por meio de uma Transferência Eletrônica Disponível (TED).

Entretanto, toda a operação é realizada por meio de sistema informatizado, chamado Câmara Interbancária de Pagamentos (CIP). Por isso, os custos dessa operação de transferência de recursos não podem ser repassados ao cliente.

Por fim, após o recebimento dos recursos, a instituição original tem o prazo de 2 dias úteis para remeter à instituição proponente documento que ateste a efetivação da portabilidade.

E aí, vai fazer a portabilidade do crédito imobiliário? Deixe seu comentário e suas dúvidas!

Murilo Massaretto

Murilo MassarettoEconomista com especialização em Finanças, Investimentos e Banking